2018年 11月 15日 星期四    English   
买房直接找卖方经纪的后果----被彻底忽悠

这是一个真实的故事,现按照原先发帖的顺序发表如下:

XXX: 远离华人经纪人,却买了华人最聚居的地方

来了7年,打工,上大学,终于又找回张办公桌。买房吧,价格已经涨了一大截。朋友们买房的经验一大堆。老婆已是CGA。决定不请经纪人。省点开支。还好,自力更生,一个月的辛劳后,以47.15万在steels所谓好学区弄了个4卧室的semi。在找房的过程中,大陆的卖方经纪人是最差的。年轻的好于年纪大的。大陆的 经纪人一见我们没有买方经纪人,3个里面就有2个说“我自动就是你的经纪人,这是行规”。大多数老外,交谈之后,发现我们对地区,市场,以及技术性工作,如下officer,文档都比较内行,几乎都说“同意减去买方经纪人的费用”。最后也在一个老外的经纪人手里拿下了这个offer。

johndxu: 我是经纪。可不可以PM或Email你们买的房子的地址?你们可能吃了大亏了,蒙在鼓里,还大夸卖方经纪。对于买方来说,卖方和卖方经纪永远是你的对手。如果你没自己的经纪,还要卖方经纪放弃“买方经纪费”的话,那卖方经纪肯定狠宰你。

johndxu: 事实上,我查了交易纪录。在整个多伦多,只有一个半独立屋,交易价是47.15万。 而它正好在steels所谓好学区,也正好是个4卧室,还正好是老外经纪。非常有意思的是,有人拿走了买方经纪费。所以说,你不旦没省下经纪费,而且。。。 老老实实雇个你自己的经纪才是正道。再说经纪费给不给,给多少,不是买方决定的,而是卖方决定的。

再有,我不知道你有没有与那经纪或任何该公司的经纪签了经纪合同。如果你连经纪合同都没有签,那么你连最基本的经纪在法律上为你的承担都没有。真的是聪明反被聪明误。

XXX: 谢谢你的查询。结果和我们料想的一样。买方经济费只是一个筹码,一个话题,为的是把交易价格降低。最终,我在我想要的价位得到了offer。无利不起早,我会给经纪人利润。实质上,我们只有卖方经纪人的团队在整个交易中。只要他有合理的利润,他会非常努力达成双方的交易。至于签没有签经纪人合同,这是商业秘密。但我们绝不做法律禁止的行为,也不会让自己没有保障。

不是我不给自己的同胞商业机会。做经纪的,你的业务建立在在为客户创造价值的基础上,而这价值是客户需要并认可的,而不是“行规...”等一些骗人的假话。(对于多伦多,我们可能比一些初入行的经纪人都熟悉。商业英文,使用mls查询交易记录,到政府部门查询相关信息,税法,法规,排名,我们都有点底气自己应付。买方经纪人的服务,对于我们来说确实是鸡肋。当然,大宗商业置业交易,我们也是门外汉。买房要DIY的朋友,一些功课还是要做的)。

毕竟你是专业人士,我们有缘,码了这些字,也算是神交。请你免费评估一下,这个价格在这个时间点上合理吗?

你很较真,至少认真,很像我的脾气。不过回帖是一种商业推广,不要以师人之道与客户交流,一山还比一山高。祝你生意兴隆。

XXX: 房价涨得太快了。房主10多年前买时,才25.5万。我是根据下单前两周本区房屋的成交统计价格和房子本身的状况下的单。有兴趣,可以瞧瞧这统计价格(点击图片,可以放大)。成交价格比要价,少了近8千。对于当前行情,我认为还是合理的。毕竟这房子4 beds,4 washroos。每个bed room没有一边小于3m的。总体结构合理,位置还不错。如果有溢价的话,就是他们家整洁的收拾,漂亮的garden和墙上他儿子和女儿多大的毕业证勾引了我 。

johndxu: 你这个统计价格跟你的房子完全没有可比性。我要是看到这种用塑料做墙面的房子,就不带我的客户看了。最后你说的“也在一个老外的经纪人手里拿下了这个offer“,严格意义上说是两个印巴人的老外经纪。

对不起了,我没看到你之后编辑的文字“请你免费评估一下,这个价格在这个时间点上合理吗?”。现回答如下:

之前我说的:“那卖方经纪肯定狠宰你”,这没问题。因为卖方经纪是为争取卖方的最大权益的,如果卖方经纪狠宰买方,是应该的,是一个好经纪。但是你要我说这个价格好,不是我想说的。要我说这个价格不好,不是我可以说的。我还要考虑到职业道德,经纪们都是在同一机构下的。我们有职业道德的法规管束我们。但是如果是你自己的经纪,那就会完全不一样了,因为你的经纪比须是为争取你的最大权益的。

XXX: 二楼外墙是塑料的。夫人真的有点添堵。今天在下班回来的路上,夫人又乐呵呵的了。原来经过一天的google,夫人得出以下结论:寿命,塑料35年要维护;砖,25年左右要维护。保暖, 塑料外墙好于砖。在人工冷暖的情况下,省电省气(我们应该都是整天开空调的,很好),但在自然状况下,夏天砖房退凉快。强度,在极端天气下,尤其在大冰雹天气下,塑料外墙易损坏。造价,砖房贵(人工太贵,也许中国相反),塑料(材料稍贵,但安装便宜,总体造价便宜);总结:有优有劣。

LLx:

和 LZ房子连着的那间也开始卖了,叫价不到45万,不知最后能卖多少

johndxu: 应该是那家看到隔壁卖了好价钱,于是也来碰碰运气。但是这是对的,隔壁的卖价现在成了市场价的重要参考。房价就是这样被炒高的。

XXX: 感谢大家关注,居然有马甲相同内容连发3贴。至于低价入市,制造抢offer的策略。johndxu经纪比我更懂。毕竟我只是关注了二个多月房市的消费者。连续剧大结局:邻居的房子成交价格是$483,100。远离经纪人,我们正好节省了1万多点的经纪费。
本帖是技术交流贴。请不要植入广告。

johndxu: 本来不想再发声了,主要是考虑到楼主既然买下来了,就应该很好地享用,我就不要再给楼主添堵了。但是又考虑到这会误导了大众,所以不得不又要发帖。

首先来谈谈塑料墙面的事。塑料墙面在新造的楼房已经被基本弃用,新的楼房现外墙绝大多数用单层砖。 单层砖外墙加上新型内墙的保温效果要比铝合金,塑料,双层砖等要好得多。砖墙一般一百年都不需要大的维修,而塑料外墙则需要不定期的维修。其实楼主买下的房子的原屋主以及隔壁的屋主就曾经做过一次大的换修。有报道说有时塑料外墙的大修理费可高达十五万。楼主对砖外墙和塑料外墙的保温和维修费对比材料最有可能是出于塑料外墙材料经销商的广告宣传内容,有意混淆了单砖和双砖的不同。双砖结构只有六十年以上的房子才有。即便是双砖结构也比塑料外墙受欢迎得多,比塑料外墙更不受欢迎的可能只有木板外墙和土墙了。

这种塑料墙面,以及其他很多种房子的缺点,是一个买家经纪必须要提醒买家并与之商讨的。也是卖家经纪必须不能提醒买家的,因为如卖家经纪提醒买家就背叛了自己真正的雇主-卖家。楼主买了房后还不知道是塑料墙面,这是不太可能出现在有自己的经纪的情况下的。

至于为什么相邻的房子可以卖出更高的价。 经纪们估计房子的价值的最直接和简便的方法是通过与周围房子交易价的比较。楼主的交易价无疑已经推高了该地区的房价。以后的卖家经纪可以说:“看,边上的老印房子都卖了这个价,我们的房子格局,装修,花园,设备等等都比那老印的房子棒。我们一定可以卖得更高的。”这样估计买家经纪也提不出过硬的反驳理由。事实上,老印的房子通常卖的都低。 有一个原因是老印通常不花钱在花园上,后花园除了草地什么也没有。还有其它一些众所周知的原因。 我的一些客户就明确告知不看老印的房子,说是除了众所周知的咖喱味,还有可能有臭虫,头虱。当然这有点歧视了,不可能所有的老印都有的。我经历过的确是有的老印房子臭到无法进去。也曾经管理过老印住的公寓。有的老印房子里有臭虫也不在乎,偶然要求打药水灭虫。灭不了也不在乎。我对他们说,如果灭不了,我每个月叫人来打药水。从此以后,他们再也不报怨有臭虫了。他们宁愿有臭虫,也不要每个月打药水的麻烦。至于头虱,我想有孩子在daycare 的家长很可能收到过这样的通知。说是在daycare 发现了头虱。这并不是说你的孩子有头虱,是有个别孩子的头上发现了头虱,于是提请各位家长注意观察自己的孩子。老中头虱的问题大概50 年代就解决了,臭虫问题大概60,70 年代就解决了。

总之,老印屋主的房子看得人少,卖不出价是事实。楼主说的省下了经纪费是没有影的事。买方经纪费已经被卖方经纪拿走,这又从哪儿省下经纪费?

johndxu: 再交代一下后续发生的事:

楼主为了已知或不知的原因,最后把这个房子退了出来。也就是说在closing前终止了买房合同。那么按照理论上来说应该是毁约了。要被没收定金,还有可能成为被告。但是就这个案例来说,楼主有没有被没收定金?我们还不知道。楼主也有可能拿回订金,因为那老印卖方经纪做的有点不合法规。那么我们再来看看那老印卖方经纪被退回已经卖出的房子后,又做了些什么:

当然把房子再一次地推上市场。这次还是以原叫价$479,000上市,但是为了更快卖掉把买家经纪佣金从2.25% 上升到2.5%。经过了20天的等待,无人问津。只能退出市场。

然后又一次推上市场。这次叫价是$474,800上市。但是为了吸引买方经纪,买方经纪佣金又上升到2.75%。这样还不够,又另外加了$1,000的买方经纪奖金。终于把这个房子以$465,000的交易价卖了出去, 而买方经纪是另外一个经纪公司的华人。

我们现在回过头来看看资料:

首次叫价 $479,000。华人买家经过2个月的关注和辛劳,为了省点钱讨个便宜,刻意避开华人经纪,直接找了卖方经纪交易。在卖方经纪说:“同意减去买方经纪人的费用”的情况下,最后以$471,500成交。而卖方经纪则得到了买卖双方的经纪佣金。买方对卖方经纪甚是称赞。买方曾经喊出:“远离经纪人,我们正好节省了1万多点的经纪费”。


第二次(因为前面的交易被毁约)叫价仍然是$479,000, 但是买方经纪佣金从2.25% 上升到2.5%。经过20天无人问津。

第三次叫价$474,800,并把买方经纪佣金再上升到2.75%+$1,000的地步。最后被以华人经纪为代表的买家以$465,000 的交易价成交。

这其中的意味,得慢慢琢磨。

 

更多高性价比推荐房源及楼花大汇总: 点击WWW.JOHNDXU.COM

 

看看我写的文章:点击 买房卖房须

 

点击对话:买家无经纪买了房子想退出去,怎么办?

 

看看我写的文章:点击 买家无经纪可以省钱? --- 经纪佣金结构谈

 

买房卖房找约翰,约翰给你的物业带来与众不同的价。

约翰买卖你的物业,就如同买卖自己的物业一样上心。

JOHN XU, P.E., P.Eng.
Cel: 647-996-4222
Email: JOHNDXU@YAHOO.COM

WeChat: JOHNDXU

金牌经纪
正直的人品, 凶狠的投资眼光

 
上传: John
Share

The trademarks MLS®, Multiple Listing Service® and the associated logos are owned by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify the quality of services provided by real estate professionals who are members of CREA. Used under license. The trademarks REALTOR®, REALTORS®, and the REALTOR® logo are controlled by The Canadian Real Estate Association (CREA) and identify real estate professionals who are members of CREA.

HomeLife New World Realty Inc., Brokerage, Independently Owned & Operated