2019年 8月 22日 星期四    English   
真有这等好事?银行要为业主付房屋按揭?
长期以来,加拿大经济非常依赖于房地产业,近几年来尤其显着。CIBC银行在去年的一份报告中提出两点来说明其重要性:一是住宅投资占了加拿大经济的7.5%;再是在房屋建筑和房地产领域的就业人数也接近历史新高。

如果从利率和房价的关系来看,近16年的趋向是反相关:即利率越低,房价越高。

如果引用加拿大国家银行发布的综合房价指数(Teranet-National Bank House Price Index),可以明显看出,近16年来温哥华的房价涨了316%,不过涨至最高峰时,目前回落了5.2%左右.

多伦多的这16年的涨幅虽然比温哥华小一些,但也达到218%,目前也从最高峰回落了2.1%左右.

加拿大房市泡沫会破?

彭博社(Bloomberg News)最近的一篇专文说,加拿大和新西兰是发达国家中房产泡沫最大的两个国家,无论是房价与收入的比率,还是房价与租金比率,都在发达国家遥遥领先.

无论是所谓权威国际机构,还是加拿大自己的经济学家都一再警告:加拿大房市过热,房价虚高,市场泡沫快要破了!

但时至今日,加拿大人似乎都听厌了,听烦了,总说要破,但就是没有破。好像“狼来了!”(Boy Who Cried Wolf)的故事一样,说来了又没来,加拿大人都不相信了,仍然只认“房价总会上涨”(“house prices always go up”)这个理。

央行会甩出“负利率”的杀手锏保房市?

在政府干预之下,加拿大尤其温哥华与多伦多房地产市场下滑之时,加拿大经济学家又在那儿发警告:说房市下滑不仅将拖累加拿大的经济增长,甚至可能导致经济衰退。

据加拿大赫芬顿邮报(HuffPost Canada)最新报道,有经济学家表示,加拿大央行不会见房市将冷而不救,因为它对加拿大的经济太重要了。有鉴于按揭利率与房价的密切关系,也考虑到全球经济变缓以及美联储已经宣布降息,央行不仅可能降息,甚至甩出“负利率”的杀手锏也未可知。

也许加拿大人对“负利率”比较陌生,但欧洲好几个国家,以及日本都用过“负利率”。

尽管“负利率”对经济无异于一把双刃剑,有利也有害,但可保房市无疑,有利于房屋业主无疑。

有专家这么来解释“负利率”会如何有效运作:

假设加拿大央行把主利率降到-1%,意味着银行每借出$100元,银行就要向借款人支付$1元。一年下来,借款人就有了$101元。

假设加拿大央行借钱给某家商业银行,该银行按-0.5%的按揭利率贷出,那么它每借$100元就可以向借款人支付50分,但同时它从加拿大央行那里拿了$1元。这样,这家银行就通过负利率贷款来赚取50分的利润。

众所周知,商业银行都是“唯利是图”的。故在竞争激烈的按揭贷款市场中,如果银行向借款人提供负利率还能盈利,那么它就会这么做。

而对作为房屋买家的业主而言,这就有点像银行在帮其付按揭,不仅由于“负利率“借贷成本更低,而且可以更快地还清按揭。

假设某借款人先前以5%的利率借了$100,那么一年下来就要支付$5元利息。但是,若再以-1%的按揭利率借钱,每借$100元就会赚回$1元。这么算下来,以前每借$100元的借贷成本就减少为$4元,当然对借款人有利。

美联储已经降息了,加拿大央行降息指日可待,但是否会降到“负利率”,目前尚不可知。

 
加国无忧 51.CA
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