2020年 2月 28日 星期五    English   
CREA炮轰贷款压力测试!转售房屋供应受限

2018年1月1日开始,加拿大全国实行新的按揭贷款规定,要求无论贷款比例如何,所有贷款购房者都需要通过按揭贷款压力测试。

实行“压力测试”的本意,是确保购房者能在利率提高时仍可偿还房贷和不发生问题,适用于联邦监管下的银行等金融机构。

起先,从2016年秋季起,联邦财政部只是对有保险房贷(首付低于20%)进行压力测试,2018年开始的新规由财政部属下“金融监管办公室”(OSFI)监管执行。

银行等金融机构根据“借款人可支配收入、贷款利率和贷款年限”这几个参数计算贷款额度。“压力测试”即使用“最低审批利率”作为贷款利率来进行计算。

对于常规按揭贷款即“首付高于20%的无保险房贷”来说,最低审批利率要么采用央行的“五年基准利率”,要么在贷款人所提供利率的基础上加2%,哪个高就用哪个。目前,加拿大央行的“五年基准利率”是5.19%,今年7月刚从5.34%降了一点下来。

今年7月,加拿大央行把“五年基准利率”从5.34%调低到了5.19%

“压力测试”直接影响贷款购房者的购买力,成为了2018年至今加拿大各地房市降温的原因之一。

不过,现在有意见认为,压力测试加剧了住房供需矛盾,使住房的可负担性变得更差,因为越来越多的首次购房者因压力测试而不得入市,许多建商不得不降低新建住房开工规模。

“加拿大地产经纪协会”(CREA)CEO波科(Michael Bourque)撰文说,如今,加拿大的经济和人口在持续增长,利率又低,在以年轻人和新移民主导的首次置业刚需推动下,房市本应蓬勃发展,供给随着需求的增长而增长,房价也不会失去控制。

但现在的情形却相反,住房供给滞后,大城市的房价已经升到不可思议的高度,政府要对这种市场失衡的不佳状态负很大责任,因为他们眼界过窄,制定政策只看到抑制债务的一方面,但供需矛盾的根源如行政低效、税费过重和“邻避主义”却基本上没有去着手解决。

“一刀切”弊大于利

波科认为,要想解决住房可负担性问题,政府需要重新设计政策,解决这些根源性问题,联邦政府方面可以从改革“压力测试”开始做起,摒弃“一刀切”式的压力测试,而改用区别化的方法。

首先,考虑房贷债务的严重程度,不能脱离加拿大的大背景。加拿大人拥有自购住房的比例和持有房贷的比例在世界上都名列前茅,而且有证据表明,加拿大人能够负责任地对待按揭房贷,在大多数情况下都会追加偿付或加快偿付;

加拿大首次置业者的Equifax信用评分都在“非常好”范围的上端,且通常会在其购房后的若干年里继续提高。

压力测试使首次置业越来越难,建筑商不得不减少开工面积

其次,CREA通过数十项独立调查,得出了无可争议的结论,即加拿大人认为“有房”最重要,不管老少,都把买房当做是人生的头等大事。对加拿大需要的移民来说,能否在加拿大买房,也是他们在做决定时的重要考量。

有选择性地使用“压力测试”工具是有效的,可以将申请贷款额远超出自身还贷能力的人以及已经背负大量无抵押债务的人剔出圈子,但是,现在需要考虑压力测试的应用范围应该多大和应该使用多长时间。

这个方法是“一刀切”式的,在冷却过热市场的同时,也破坏了市场稳定。

压力测试的初衷是确保借款人在固定期后续贷时面对更高的利率时不至于难以为继。

当时,人们普遍认为利率会在短期内调升。但是现在的形势不一样,在经济增长疲软、贸易紧张局势加剧和其他因素的影响下,利率还有可能进一步下降。

波科因而质问道,这样的话,用许多始料所未及的后果为代价来换取按揭贷款质量的“边际改善”,还是否值得?

转向“私贷”

在压力测试面前受阻的购房者,很多都转向求助于更高利率的“私贷”。

据上月“加拿大按揭和住房公司”(CMHC)统计,传统按揭市场即在金融监管体系之内的金融机构贷款市场增速放缓,只有2%的年增长率,但由“房贷投资公司”(MIC)所放出的房贷却有着10%的年增长率,2018年放出了130亿元房贷,同时,市场需求还在增加,坏账率还在降低。

低端供需矛盾仍是主要矛盾

压力测试使房价最低端缺失

那些只能寻求“官贷”的购房者,在压力测试之下,只能拿出更多首付或者降低目标价位才可以,但在新环境下,低价房源却越来越稀少,因此压力测试的最终结果是使低价位住房难觅。

在某些情况下,压力测试降低了购房者的购买力,使一些售房者不愿出手而宁可待价而沽,在实际上造成了低价位转售房屋供应受到限制的事实。

在新建房中也有类似的效果,压力测试使得新建住房的开工量赶不上人口增加的速度。

由于越来越多的首次置业者因为压力测试而不能入市,许多建商也降低了销售预测,削减了开工计划。

这在租房和转售市场上都产生了多米诺效应。市场对租房和转售房存在强烈的需求,但供给却紧张,这将继续导致房价和租金越来越难以承受。

波科认为,政策制定者关心家庭债务水平没有错,但一味抑制需求并不是好的解决方案。对联邦政府的按揭贷款政策到基建支出,对省市政府的土地规划、许可证发放和税收政策,都需要重新审视。

 
凤凰美洲台加拿大节目中心
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